Verkeerschaos doet bedrijven uit Tel Aviv jagen

Ter illustratie. Foto Facebook

Naarmate verkeersopstoppingen op de snelwegen naar Tel Aviv van Tel Aviv erger worden, ondanks of vanwege de carpoolstroken die naar de stad leiden, worden toegankelijke locaties in zakencentra in het grotere gebied van Tel Aviv voor veel mensen belangrijker, waaronder eigenaren van onroerend goed wat verhuurd wordt voor zakelijke doeleinden.

Een ander bijkomend probleem zijn de nieuwe verlaagde parkeernormen in Tel Aviv waardoor de problemen verergeren, terwijl de staat en de stad vooralsnog geen grote verbeteringen in het openbaar vervoer aanbrengen om de situatie te verlichten, aldus een artikel in Globes.

“Deze situatie, waarin mensen twee tot twee en een half uur reizen naar hun werk, zal niet voor onbepaalde tijd doorgaan. We zien al tekenen van veranderingen in deze markt”, zegt Tamir Ben Shahar, mede-eigenaar van de Czamanski & Ben Shahar consultancy.

Boris Danilevich, een consultant bij het bedrijf, heeft onlangs een onderzoek uitgevoerd om de toekomst van de kantorenmarkt in de regio Tel Aviv te onderzoeken en concludeerde dat er langzaam veranderingen plaatsvinden in het soort kantoren dat wordt gebouwd.

Op het eerste gezicht lijkt het alsof er geen verandering plaatsvindt. Metropolitan Tel Aviv loopt voorop in de levering van kantoorruimte; 60% van alle kantoren in aanbouw in Israël bevinden zich in de centrale regio. Veel bedrijven hebben echter al aangekondigd dat ze hun kantoren uit Tel Aviv zullen gaan verplaatsen, en sommigen van hen zijn daar al mee begonnen.

Bank Leumi is begonnen met de verhuizing naar Lod, Israel Discount Bank verhuist naar Rishon Lezion en de Bezeq-groep verhuist naar Holon. De staat wil ook kosten besparen. De Israeli Public Broadcasting Corporation (IPBC – Kan) zendt uit vanuit Modi’in en het District Labour Tribunal verhuist van Tel Aviv naar Bat Yam.

Zeven van de 10 toonaangevende steden qua hoeveelheid kantoorruimte bevinden zich in de centrale regio. Steden die de afgelopen jaren aan de lijst zijn toegevoegd, zijn onder meer Holon, waar Azrieli Group een groot kantorenpark bouwt; Ra’anana met het technologiepark Kiryat Etgarim en Bnei Brak met het BBC-complex.

Kantoorruimte voor technologiebedrijven, het snelst groeiende deel van de markt, is gericht op verschillende locaties in het grootstedelijke Tel Aviv: Herzliya Pituah; Kiryat Etgarim; de Azrieli-torens in centraal Tel Aviv; het Tamar Science Park in Rehovot en het Kiryat Weizmann Science Park in Ness Ziona in het zuidelijke deel van de centrale agglomeratie.

Er zijn recente tekenen dat technologische activiteit ook begint in het Azrieli Park in Holon. Tot voor kort hadden de meeste bedrijven die daarheen verhuisden behoefte aan grote ruimtes om op die manier kosten te besparen, zoals Amidar, Cross Israel Highways en computerbedrijf Taldor.

Verder naar het noorden ligt Netanya, maar de nieuwe industriële zone daar is geen echt centrum geworden. Ben Shahar legt uit dat het een beetje te ver weg is, met saaie straatgevels, en niet in staat om te concurreren met bijvoorbeeld Herzliya Pituah en Ramat Hahayal.

Betekenen deze veranderingen een nieuwe trend? Czamanski en Ben Shahar zijn van mening dat dit het geval is en dat het belangrijkste motief voor de verandering transportproblemen op weg naar Tel Aviv en huizenprijzen zijn. “Mensen kiezen waar ze wonen op basis van de nabijheid van werkplekken en de kwaliteit van het onderwijs.

We hebben onlangs familie broodwinners gezien die buiten Tel Aviv wonen en die drie tot vier uur per dag op de wegen van en naar het werk moeten doorbrengen. In deze situatie , zullen ze niet langer op zoek gaan naar werk in Tel Aviv. De verspilde tijd gaat niet ten koste van werk, maar ten koste van tijd met familie en kinderen, ” zegt Ben Shahar.

Het resultaat is dat mensen die ten zuiden van Tel Aviv wonen, banen zoeken in het zuidelijke deel van de centrale regio: Holon, Rishon Lezion en Rehovot. Mensen die ten noorden van Tel Aviv wonen, zoeken werk in Herzliya Pituah, Ra’anana en Kfar Saba.

Tegelijkertijd veranderen ook de factoren die van invloed zijn op de beslissingen van bedrijven over de vestigingsplaats van hun kantoren. Ook hier spelen prijzen en files een belangrijke rol. Uit een rapport van Natam Asset Management blijkt dat de huurprijs per vierkante meter in een kantoortoren van klasse A in Tel Aviv gemiddeld NIS 110 (€ 28) (in de buurt van Rothschild Boulevard €33) is, vergeleken met NIS 94 (€24) in Herzliya Pituah en NIS 60-75 (€15- €19)in andere steden in de centrale regio (Holon, Ness Ziona, Modi’in, Rehovot, Ra’anana, Petah Tikva, Kfar Saba, Hod Hasharon en Bnei Brak). Wanneer de kosten van parkeren op parkeerplaatsen van gebouwen en beheerskosten worden opgeteld, wordt het prijsverschil nog groter.

Bedrijven betalen niet zoveel voor kantoren wanneer het bereiken ervan voor hen zo moeilijk is en klanten klagen dat de locatie ontoegankelijk is, tenzij ze daarvoor speciale redenen hebben. Het gevolg is dat bedrijven die niet in Tel Aviv hoeven te zijn, daar niet blijven.

Tel Aviv lijdt niet onder een gebrek aan vraag. Integendeel; bezettingsgraad in kantoortorens in de stad is bijna 100%. Het type bedrijven dat zich daar bevindt, is echter aan het veranderen. Ben Shahar zegt dat veel bedrijven in Tel Aviv technologiebedrijven zijn die jonge mensen in dienst hebben die in Tel Aviv willen wonen en bedrijven waarvan de branding vereist dat ze in de stad aanwezig zijn – bijvoorbeeld grote advocatenkantoren en accountantskantoren.

“De banken hebben de berekeningen gemaakt en ze vertrekken. Ik voorspel dat meer bedrijven zullen vertrekken”, concludeert Ben Shahar.

Waar zullen ze heen gaan? Welke plaatsen zullen de komende jaren bloeien? Het antwoord is eenvoudig: plaatsen in de buurt van knooppunten en treinstations en langs de snelweg Ayalon; ondanks de files worden de treinstations langs de snelweg een ruggengraat die zich uitstrekt van Rishon Lezion in het zuiden tot de Glilot Interchange in het noorden.

“Het centrale punt in Israël is en blijft Azrieli. De bedrijven daar kunnen en moeten hoge prijzen betalen om in het middelpunt te staan”, zegt Ben Shahar. “Gezien het transportprobleem en de locaties waar bedrijven de voorkeur aan geven, zien we ook dat de vraag wordt omgeleid van het midden naar de marges van de centrale regio: Glilot Interchange en Kesem Interchange die Road 6 en Road 5 verbinden, omdat het ook wordt verbonden met het spoorwegsysteem. Hoe groter de afstand van de kruising en het treinstation, hoe lager de vraag, “zegt Ben Shahar.